近年來，“綠色化”已成為物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新聚焦點(diǎn)。越來越多的物流地產(chǎn)企業(yè)將“綠色”作為投資建設(shè)物流設(shè)施、塑造物流倉儲產(chǎn)業(yè)鏈與供應(yīng)鏈的發(fā)展方向，系統(tǒng)整合物流價(jià)值鏈服務(wù)，形成持續(xù)的核心競爭力，以滿足利益相關(guān)方提出的綠色發(fā)展新要求，推動(dòng)降本增效、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。本文首先對物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展背景及國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，分析物流地產(chǎn)行業(yè)踐行ESG理念的積極作用，并根據(jù)物流地產(chǎn)行業(yè)新格局選擇兩家企業(yè)進(jìn)行ESG表現(xiàn)分析，最后基于ESG視角提出建議，為我國物流地產(chǎn)行業(yè)綠色化發(fā)展助力。
 

　　一、物流地產(chǎn)綠色化發(fā)展背景及現(xiàn)狀
 

　　(一)綠色化發(fā)展背景
 

　　當(dāng)下，物流地產(chǎn)綠色化發(fā)展已成為行業(yè)發(fā)展新趨勢。一方面，在全球倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的大背景下，物流地產(chǎn)處于物流價(jià)值鏈構(gòu)成的微笑曲線頂端，在將地產(chǎn)和物流相結(jié)合，帶來互補(bǔ)效應(yīng)和更多附加價(jià)值的同時(shí)，也應(yīng)迎合綠色發(fā)展新需求，關(guān)注能源消耗和碳排放情況，促進(jìn)世界可持續(xù)發(fā)展。另一方面，在電子商務(wù)蓬勃發(fā)展、消費(fèi)人口增長等因素影響下，物流地產(chǎn)市場已成為全球投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著電商滲透率的逐步上漲以及倉儲物流產(chǎn)業(yè)鏈交易額的屢創(chuàng)新高，物流地產(chǎn)投資交易市場競爭將進(jìn)一步加劇，促使物流資產(chǎn)成交價(jià)格上漲，資本化率下降，利潤空間更小，從而對成本有著更高的要求。而物流地產(chǎn)通過運(yùn)用綠色化發(fā)展理念可降低運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)降本增效，助推行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
 

　　(二)綠色化發(fā)展現(xiàn)狀
 

　　1、國際層面
 

　　國際物流地產(chǎn)始于20世紀(jì)80年代，其經(jīng)營管理在歐美國家發(fā)展已較為成熟。越來越多的企業(yè)為滿足綠色發(fā)展需求，提升核心競爭力，紛紛將目光調(diào)整至資源、環(huán)境和效率等方面，綠色物流地產(chǎn)得以發(fā)展。在政府政策方面，發(fā)達(dá)國家積極完善綠色物流政策體系，踐行綠色物流理念。德國聯(lián)邦政府通過對物流現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)布局的調(diào)查，根據(jù)各種運(yùn)輸方式銜接的可能性，對交通干線、交通樞紐進(jìn)行整體規(guī)劃，對物流地產(chǎn)的布局、用地規(guī)模以及未來發(fā)展進(jìn)行全國范圍內(nèi)的合理規(guī)劃；日本政府為確保實(shí)現(xiàn)“構(gòu)建物流系統(tǒng)以減輕環(huán)境負(fù)荷和貢獻(xiàn)于循環(huán)型社會”的目標(biāo)，出臺了《新綜合物流施政大綱》，根據(jù)社會實(shí)際情況構(gòu)建物流體系。在物流地產(chǎn)企業(yè)方面，國外物流地產(chǎn)開發(fā)商十分重視物流地產(chǎn)規(guī)模和物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，以可持續(xù)發(fā)展為經(jīng)營目標(biāo)核心，借助高效的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，以獨(dú)特的優(yōu)勢為消費(fèi)拉動(dòng)型的需求增長提供更高的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會價(jià)值，打造高品質(zhì)建筑，提高供應(yīng)鏈效率。
 

　　2、國內(nèi)層面
 

　　我國物流地產(chǎn)行業(yè)物流倉儲等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求正持續(xù)升級。一方面?zhèn)}儲出口需求隨著市場的相繼開放增長勢頭呈積極態(tài)勢；而國內(nèi)消費(fèi)不斷升級，對物流配送產(chǎn)生更加嚴(yán)苛的要求。另一方面，我國的城市化發(fā)展和人均擁有甲型物流設(shè)施不足的現(xiàn)狀也增加了對物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求。我國的城市化和集群化在帶來效率提升的同時(shí)，也需要更高要求的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)其所消耗的巨大資源。同時(shí)中國擁有14億人口，約8000萬的甲型物流設(shè)施，即人均0.06的擁有量，較日本0.2、美國0.8等發(fā)達(dá)國家明顯存在更為廣闊的擴(kuò)容空間。針對這一需求升級壓力，我國政府出臺了多項(xiàng)政策法規(guī)，在與農(nóng)業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)部門相協(xié)調(diào)的同時(shí)，將物流列入新基建領(lǐng)域，支持其投資建設(shè)，以滿足更為廣闊的國家戰(zhàn)略需求。
 

表1 物流地產(chǎn)綠色化發(fā)展相關(guān)政策
 

　　我國物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已處在發(fā)展高潮階段，外資占比下降，形成以傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商和渴望建造“投、建、融、管”商業(yè)閉環(huán)的物流企業(yè)為主的行業(yè)新格局。中國物流地產(chǎn)的綠色化發(fā)展一方面得益于國外傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯、安博、蓋世理等在中國市場的布局，并將綠色發(fā)展理念、綠色環(huán)保意識、物流地產(chǎn)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)帶入中國。另一方面，擁有優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)資源的物流企業(yè)，將綠色發(fā)展理念貫徹落實(shí)在建造“投、建、融、管”商業(yè)閉環(huán)中，以推動(dòng)企業(yè)倉儲物流業(yè)務(wù)綠色化、可持續(xù)發(fā)展。
 

　　二、物流地產(chǎn)踐行ESG理念
 

　　(一)ESG與物流地產(chǎn)綠色化發(fā)展的基本理念相契合
 

　　物流地產(chǎn)綠色化發(fā)展即物流地產(chǎn)企業(yè)以環(huán)境、資源和效率為中心，兼顧物流園區(qū)、倉儲的開發(fā)、建造以及運(yùn)營對環(huán)境的影響，采取綠色低碳的發(fā)展理念與經(jīng)營方式，使企業(yè)目標(biāo)與環(huán)境目標(biāo)相一致，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。這與ESG通過環(huán)境、社會、公司治理衡量企業(yè)和組織可持續(xù)發(fā)展績效表現(xiàn)相契合。
 

　　(二)ESG良好表現(xiàn)有利于物流地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力持續(xù)提升
 

　　一是有利于物流地產(chǎn)企業(yè)融資。ESG良好表現(xiàn)會獲取更多融資渠道和手段，降低融資成本。ESG會從環(huán)境、社會績效以及公司治理的角度審視公司應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)、長期可持續(xù)發(fā)展的能力，所以投資者在做投資決策時(shí)更偏好ESG表現(xiàn)好的企業(yè)以取得良好的投資成果。
 

　　二是降低企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用。物流地產(chǎn)企業(yè)將ESG理念踐行在基礎(chǔ)設(shè)施綠色建造、綠色低碳運(yùn)營過程中，可以幫助自身及企業(yè)客戶降本增效，實(shí)現(xiàn)更大的環(huán)境效益，長遠(yuǎn)來看還可以提高投資回報(bào)率。
 

　　三是ESG良好表現(xiàn)有利于提升企業(yè)形象。ESG良好表現(xiàn)體現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任，可提高員工的工作滿意度和生產(chǎn)效率，提升企業(yè)形象。同時(shí)可以通過“堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展”“綠色化”來塑造品牌特色。
 

　　(三)踐行ESG理念令企業(yè)各個(gè)主體都受益良多
 

　　首先踐行ESG理念可以提升企業(yè)的經(jīng)營效率及核心競爭力，進(jìn)而增加企業(yè)利潤使股東受益。其次物流地產(chǎn)企業(yè)踐行ESG理念而建造的綠色環(huán)保倉儲、物流園，可使客戶降低運(yùn)營成本以及減少稀缺資源的消耗量，使客戶收益。最后，踐行ESG理念使物流地產(chǎn)公司項(xiàng)目地區(qū)一方面吸引投資的能力提升而促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面碳排放的減少、資源的節(jié)約會給該地區(qū)環(huán)境帶來正向作用。
 

　　三、物流地產(chǎn)企業(yè)ESG表現(xiàn)案例分析
 

　　根據(jù)物流地產(chǎn)行業(yè)新格局，選取了傳統(tǒng)物流地產(chǎn)外資企業(yè)普洛斯中國以及渴望建造“投、建、融、管”商業(yè)閉環(huán)的物流企業(yè)順豐控股(SF)進(jìn)行ESG表現(xiàn)的案例分析。兩家公司提供了不同的綠色化發(fā)展思路，普洛斯中國是供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)及新能源三大業(yè)務(wù)板塊相結(jié)合推進(jìn)零碳化供應(yīng)鏈基礎(chǔ)措施，走獨(dú)特的碳中和路線。順豐則是可持續(xù)發(fā)展物流路線，致力于打造綠色產(chǎn)業(yè)園并設(shè)立專項(xiàng)投資“綠色”模塊的物流地產(chǎn)資金，同時(shí)與產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作，推動(dòng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。兩家企業(yè)都將業(yè)務(wù)與ESG整合，在運(yùn)營中考慮了ESG因素，ESG信息披露質(zhì)量較高，為我國物流地產(chǎn)企業(yè)綠色化發(fā)展提供了良好經(jīng)驗(yàn)借鑒。但相對來說，普洛斯中國更為成熟，在探索物流地產(chǎn)綠色化發(fā)展上更具有全局性。
 

　　(一)普洛斯中國
 

　　普洛斯(GLP)成立于2003年，現(xiàn)已成為專注于供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)及新能源領(lǐng)域新型基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)業(yè)服務(wù)與投資管理公司。普洛斯中國作為普洛斯綠色物流地產(chǎn)的中國化實(shí)踐，其ESG表現(xiàn)可以從以下幾個(gè)方面展開分析。
 

　　在環(huán)境維度下，普洛斯一方面大力發(fā)展新能源資產(chǎn)及服務(wù)，如太陽能、充換電基礎(chǔ)設(shè)施等；另一方面通過各種科技創(chuàng)新應(yīng)用，提高資產(chǎn)管理運(yùn)營效率，降低碳排放。兩方面結(jié)合，形成普洛斯管理的供應(yīng)鏈及大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營的碳中和路徑，更有利于輸出碳中和解決方案，將零碳化進(jìn)一步推到產(chǎn)業(yè)鏈上下游。其次是推進(jìn)零碳化供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施。一方面，普洛斯以科技化推進(jìn)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施綠色低碳運(yùn)營。如普洛斯寶山物流園，從園區(qū)屋頂光伏、光控+時(shí)控的園區(qū)LED照明系統(tǒng)出發(fā)搭建碳管理平臺，實(shí)現(xiàn)園區(qū)碳排放和碳減排全程的數(shù)字化可視化管控。另一方面，普洛斯攜手生態(tài)內(nèi)合作伙伴持續(xù)探索更多碳中和創(chuàng)新技術(shù)和方案。

 

　　在社會維度下，一是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市更新。目前普洛斯在中國70個(gè)地區(qū)市場，推進(jìn)物流倉儲的同時(shí)還投入先進(jìn)制造、科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，如打造新型基礎(chǔ)設(shè)施助力蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；改建舊廠房助力東莞產(chǎn)業(yè)升級等。二是創(chuàng)造更大的社會價(jià)值。普洛斯通過投資物流、運(yùn)輸行業(yè)以提高從業(yè)人員工作環(huán)境的安全度和舒適度，并保障國際貨運(yùn)運(yùn)力。
 

　　在公司治理維度下，一是將ESG原則融于投資決策和業(yè)務(wù)運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。在資產(chǎn)服務(wù)方面，提供綠色運(yùn)營管理、綠色建筑程序；在資產(chǎn)管理方面，進(jìn)行資產(chǎn)ESG盡職調(diào)查、綠色建筑設(shè)計(jì)與施工等。在投資層面，履行ESG責(zé)任投資承諾和要求、ESG投資戰(zhàn)略和管理等。二是采購陽光化及供應(yīng)鏈管理。普洛斯把ESG政策要求整合到招標(biāo)文件及與承包商和供應(yīng)商的合同中，立足于科學(xué)化、合理化的采購和監(jiān)管制度，提高采購效率。
 

　　(二)順豐控股
 

　　順豐控股股份有限公司(以下簡稱“順豐”)為全球第四大快遞企業(yè)、國內(nèi)領(lǐng)先的快遞物流綜合服務(wù)商，并成為唯一入選《財(cái)富》中國ESG影響力排行榜的快遞物流企業(yè)。順豐旗下子公司順豐泰森控股(集團(tuán))有限公司作為物流地產(chǎn)公司，依托順豐的產(chǎn)業(yè)資源與中信資本共同投資物流地產(chǎn)項(xiàng)目，期望實(shí)現(xiàn)“投、建、融、管”的商業(yè)閉環(huán)。順豐控股的ESG表現(xiàn)可以從以下幾個(gè)方面展開分析。
 

　　首先是可持續(xù)物流方面。關(guān)于綠色運(yùn)輸，順豐積極實(shí)施節(jié)能減排措施，抑制快遞運(yùn)輸對環(huán)境造成的危害。關(guān)于綠色轉(zhuǎn)運(yùn)，順豐致力于打造綠色產(chǎn)業(yè)園，通過建設(shè)光伏發(fā)電站、優(yōu)化倉庫空間布局等多種方式，降低快遞中轉(zhuǎn)對環(huán)境的污染。其次在推動(dòng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)方面。順豐深入推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極與上下游產(chǎn)業(yè)鏈合作，同時(shí)在社會層面推行環(huán)保理念，推動(dòng)綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。最后是數(shù)據(jù)安全治理。公司進(jìn)一步完善數(shù)據(jù)隱私與網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)政策及管理框架，從底線要求、運(yùn)維措施、方法論、生態(tài)場景等維度建立了四大安全能力體系。
 

　　四、ESG視角下我國物流地產(chǎn)行業(yè)綠色化發(fā)展建議
 

　　(一)政府層面
 

　　一方面，政府應(yīng)制定和完善相關(guān)政策，確保在物流地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營過程中貫徹和落實(shí)ESG理念，進(jìn)行ESG信息披露等。同時(shí)政府對ESG表現(xiàn)良好的物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)正向反饋。另一方面，政府應(yīng)積極學(xué)習(xí)國外物流地產(chǎn)方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際，建立相應(yīng)政策下的保障措施并統(tǒng)一物流標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)有效銜接，降低物流成本以促進(jìn)我國物流地產(chǎn)綠色化的健康發(fā)展。
 

　　(二)企業(yè)層面
 

　　一是投資綠色。首先是企業(yè)應(yīng)投資于交通樞紐地段，縮短公司租戶與終端客戶的運(yùn)輸距離，有利于減少整個(gè)供應(yīng)鏈內(nèi)的碳排放量。其次是投資棕色地塊，即具有現(xiàn)實(shí)或潛在有害危險(xiǎn)物污染因素的不動(dòng)產(chǎn)，物流地產(chǎn)企業(yè)可以對其破壞因素進(jìn)行評估并制定一系列重新利用方案，以使土地回歸至有利于環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)發(fā)展。最后是建造綠色倉儲及物流園區(qū)時(shí)貫徹綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，一方面有利于企業(yè)秉持統(tǒng)一的建造實(shí)施準(zhǔn)則，另一方面，獲得國內(nèi)外綠色標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證也有利于樹立企業(yè)形象，打造企業(yè)綠色名片。
 

　　二是將ESG理念作為長期發(fā)展戰(zhàn)略貫徹到供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)環(huán)節(jié)。首先環(huán)保倉儲、綠色產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，就應(yīng)以ESG及零碳化理念為中心點(diǎn)，考慮空間布局、選址、能源如何回收利用等。其次在建造過程中，選擇可回收的建筑材料，采用節(jié)能照明系統(tǒng)以及降低裝修噪音等綠色化建造方式，減少對環(huán)境的負(fù)面影響。最后企業(yè)在運(yùn)營環(huán)節(jié)，也應(yīng)踐行ESG理念，發(fā)展以客戶需求為中心的綠色低碳運(yùn)營模式，如通過科技創(chuàng)新建立碳管理平臺等，運(yùn)用數(shù)據(jù)可視化的方式提高減排效率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢，長期來看也可提高投資回報(bào)率。
 

　　三是物流地產(chǎn)企業(yè)將ESG嵌入新發(fā)展模式的同時(shí)也應(yīng)關(guān)注綠色金融以實(shí)現(xiàn)資本的驅(qū)動(dòng)。如發(fā)行綠色CMBS、REITs等證券化產(chǎn)品以幫助相關(guān)物流地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
 

　　(三)金融機(jī)構(gòu)層面
 

　　一方面，金融機(jī)構(gòu)要將物流地產(chǎn)企業(yè)的ESG表現(xiàn)納入授信考核，以推進(jìn)企業(yè)踐行ESG理念，強(qiáng)化ESG信息披露及與利益相關(guān)者的交流互動(dòng)，進(jìn)而滿足投資者對物流地產(chǎn)企業(yè)提出的ESG新要求。另一方面，金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)該進(jìn)行投融資動(dòng)態(tài)追蹤機(jī)制創(chuàng)新，有效評估物流地產(chǎn)企業(yè)在ESG管理的資金運(yùn)用情況，了解資金流向是否應(yīng)用于綠色化項(xiàng)目建設(shè)，以提高資金利用效率，推動(dòng)物流地產(chǎn)向綠色化發(fā)展。（注：原文有刪改）
 

　　作者：
 

　　施懿宸 中財(cái)綠指首席顧問
 

　　原標(biāo)題：IIGF觀點(diǎn) | ESG視角下我國物流地產(chǎn)行業(yè)綠色化發(fā)展及建議